Prelazione sui terreni agricoli? Facciamo chiarezza.

Ciao sono Alberto,

titolare della Gambedotti Real Estate di Urbino, oggi volevo approfondire un'argomento molto delicato ed al contempo spinoso, che è stato di attualità in una recente pratica di compravendita per una proprieta composta da una casa con terreno, la cosidetta "Prelazione del confinante sui terreni agricoli".

Di cosa si tratta?
In definitiva in base alla legge 590/1965 e la successiva 817/1971  poi estesa con la riforma del 2004, si stabilisce nel complesso che, quando viene compravenduto un terreno agricolo, anche unitamente a fabbricati, il confinante se appartiene ad una delle categorie, che vedremo di seguito, ha diritto di prelazione sull'acquisto dello stesso terreno al medesimo prezzo proposto nella vendita.

Cosa vuol dire questo in sostanza?

Se state comprando una proprietà che contiene una o più particelle agricole, queste vi potrebbero essere sottratte alla proprietà dal confinante per l'esercizio del diritto di prelazione che lo stesso può avere sul terreno compravenduto.

Risultato?

Rischiate di fare svanire il vostro progetto di casa con terreno agricolo annesso, il vostro sogno potrebbe così non avverarsi solo per aver sottovalutato questo dettaglio.

Ma partiamo con l'analizzare le cose con ordine...

Quali sono le categorie a cui i confinanti devono appartenere per potere esercitare tale diritto?

- Coltivatore Diretto
- Società Agricola (in cui almeno la metà dei soci sono Coltivatori Diretti)

Quali sono le condizioni necessarie alle categorie sopracitate per esercitare tale diritto? (Ne basta una)

- Avere una particella di terreno confinante con quella in vendita
- Avere la conduzione in affitto del medesimo terreno da almeno 2 anni

Ma allora cosa bisogna fare per evitare brutte sorprese e sopratutto situazioni inaspettate?

La parte venditrice dovrà comunicare, tramite lettera raccomandata a tutti i confinanti ed eventuali affittuari del fondo, una notifica agli stessi relativa alla proposta di vendita, allegando il contratto preliminare di vendita (proposta irrevocabile o compromesso) contenente il nome dell'acquirente ed il prezzo pattuito per la vendita.

A questo punto cosa succede?
Entro 30 giorni dalla notifica, se qualcuno è interessato al terreno in questione, dovrà comunicare la volontà di esercitare tale diritto entro tale data e procedere così entro 3 mesi al rogito ed al pagamento dell'importo stabilito nel compromesso. Diversamente se non si procede alla notifica, il soggetto che ha diritto può riscattare tale prelazione entro un'anno dalla data di trascrizione dell'atto di vendita della proprietà.

Si può evitare la notifica, accorciando i tempi?
E' possibile, purche si abbia la pazienza di raccogliere la rinuncia scritta da parte degli aventi diritto (soggetti sopraindicati) che devono comunque essere informati sul prezzo e le condizioni di vendite, o nel caso dell'affittuario deve essere sottoscritta tale rinuncia con l'assistenza dell'associazione agricola a cui lo stesso aderisce.

Foto: @MaurizioGambini  al momento della raccolta delle firme, anche lui coinvolto in una delle tante situazioni di questo tipo.

E' molto importante quindi, quando si sta effettuando una compravendita di un fondo agricolo, che tali procedure vengano eseguite con attenzione ma sopratutto è bene muoversi per tempo, accertandosi così dell'interesse o meno degli aventi diritto, procedere con le notifiche necessarie o se il numero di confinanti è limitato, procedere alla raccolta delle firme dell'eventuale rinuncia degli stessi al diritto di prelazione, evitando così situazioni di stress emotivo ad acquirenti e venditori dovuto all' incertezza ed alle conseguenti corse dell'ultimo minuto.

Molto spesso questo particolare viene trascurato dalla parte venditrice, non considerando però che questo diritto di prelazione, presente sul suo terreno agricolo, va visto come un vincolo di cui la sua proprietà è gravata e per cui lo stesso venditore è responsabile al momento della dichiarazione, durante la vendita di tale proprietà, come libera da vincoli.  E' proprio per questo che consigliamo sempre al venditore di non sottovalutare questo delicato aspetto che se non gestito a dovere potrebbe anche far vanificare una compravendita proprio sul più bello!!

L'agenzia Gambedotti Real Estate è comunque disponibile a seguire i clienti anche nella gestione di queste problematiche e ad approfondire anche gli aspetti più specifici di questa materia con i professionisti del nostro staff.

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